Así será la terminación unilateral de contratos de arrendamiento en el país

Tomado de: Larepublica.com

Un borrador de decreto del Mincomercio establece que el arrendatario tendrá que pagar un tercio de la cláusula pactada en el contrato

Adriana Carolina Leal Acosta

Tal y como se había anunciado hace una semana, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo publicó para comentarios un borrador de decreto que prevé regular, extraordinaria y temporalmente, la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de los locales comerciales.

El documento detalla que en el caso de que se haya tratado de conciliar, y no se haya logrado, el arrendatario podrá terminar el contrato, siempre y cuando esté al día con la cancelación de los alquileres de los meses anteriores y de los servicios públicos, entre otros requisitos.

“Como consecuencia directa de la terminación unilateral del contrato de arrendamiento de local comercial, el arrendatario será obligado al pago del valor correspondiente a un tercio de la cláusula penal pactada en el contrato, sin que proceda cualquier otra penalidad, multa o sanción a título de indemnización”, señala el documento.

A lo que se suma que, en caso de que no exista una cláusula penal en el contrato, “el arrendatario solo será obligado al pago del valor correspondiente a un canon de arrendamiento”, puntualiza el borrador de decreto de la cartera de Comercio.

Otro de los requisitos planteados por la propuesta es que los arrendatarios que se encuentren en mora en el pago de los cánones de arrendamiento de abril, mayo o junio, deberán cancelar al arrendador los intereses correspondientes.

No obstante, el articulado establece que en el caso de que “el arrendatario llegue o haya llegado a a un arreglo directo, verbal o escrito con su arrendador, no podrá terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento de local comercial”. Y agrega que esto se podrá demostrar haciendo uso de cualquier medio de prueba, la existencia de dicho arreglo.

Es de resaltar que el Ministerio de Comercio estableció que para el trámite de las conciliaciones extrajudiciales por la terminación de los contratos, a cargo de los servidores públicos habilitados para conciliar y de los centros de conciliación públicos y privados autorizados, será en un máximo de veinte días. Se prevé que todas estas disposiciones empiecen a regir a partir de 1 de junio.

Henrique Gómez, presidente de la Asociación Colombiana de la Industria Gastronómica (Acodres), celebró que el Ministerio de Comercio sea el creador de este borrador, pues dijo que el Decreto 579 expedido el 15 de abril de 2020 por el Ministerio de Vivienda, pese a hablar de acuerdos de arrendamiento, estaba enfocado en las viviendas; “y nosotros pensábamos que ese enfoque no era acertado porque es un ministerio que no entiende el criterio comercial, mientras que el Mincomercio puede darle un enfoque diferente”, dijo el líder gremial.

Adicionalmente, Gómez dijo que este articulado muestra un principio de promoción de la negociación. “Al principio, nosotros pedíamos la congelación de los arriendos pero es cierto que el dueño del local no se puede quedar sin ingresos. Entonces, nos parece adecuado que se busque la negociación. Sobre todo, teniendo en cuenta que eso ablandaría la posición de los arrendadores que hasta ahora han tenido una posición dominante, amparados en el contrato”, concluyó.

Por su parte, Jean-Baptiste Wettling, director de servicios inmobiliarios Jones Lang Lasalle (JLL), dijo que esta medida fuerza la solidaridad, aunque reconoció que hay propietarios “poco sofisticados” que no han entendido la magnitud de la emergencia. “Yo pienso que es importante mantener las relaciones comerciales y esperar que se paguen arriendos más adelante en vez de que los negocios se quiebren ahora. Sin embargo, creo que el decreto llega tarde y debería tener una contraparte, de modo que el Gobierno alivie el impuesto predial”.

Tomado de: https://www.larepublica.co/economia/asi-sera-la-terminacion-unilateral-de-contratos-de-arrendamiento-en-el-pais-3008723

Para Gestiones Jurídicas  solo se ve una cara de la moneda en este problema jurídico, pues a raíz de la pandemia que nos afecta, y de los decretos del gobierno para controlarla, solo se tiene en cuenta el incumplimiento del contrato de arriendo de locales comerciales por parte del arrendatario.

Desde el punto estrictamente jurídico, esto no debería ser así,  nos identificamos  con la posición que encontramos al participar en un interesante y concurrido debate jurídico que la ASOCIACIÓN COLOMBIANA DE DERECHO PROCESAL CONSTITUCIONAL «ACDPC», realizó sobre el particular y  uno de los panelistas, el Dr. León José Jaramillo Zuleta, planteó el mismo problema teniendo en cuenta las dos caras de la moneda, es decir, desde la perspectiva de las obligaciones que debe cumplir el arrendatario, pero también de aquellas que debe atender el arrendador.

De conformidad con estos planteamientos, cuando con ocasión de la cuarentena impuesta por los decretos del gobierno, no se puede gozar o explotar un local comercial arrendado, no se causan los cánones de arrendamiento, en tanto es el arrendador quien está incumpliendo el contrato, pues sus obligaciones son las de mantener dicho local “en estado de servir para el fin a que ha sido arrendado” y de “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada” (art. 1982-2-3 del CC). De otra parte, como las disposiciones del gobierno impiden al arrendatario el goce del inmueble, que es –se repite- una obligación del arrendador, no se causa la obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento, en tanto en nuestro derecho “no puede haber obligación sin una causa real y lícita” (art. 1524 ibídem).

Entonces, siendo la causa de pagar el canon de arrendamiento el goce del inmueble, y no habiéndose disfrutado porque lo impidieron los Decretos del gobierno, quien incumple el contrato es el arrendador, y el arrendatario no está obligado a pagar los cánones causados mientras se mantenga la imposibilidad del goce, por no existir causa para derivar la obligación. Por supuesto, como también allí se expuso, no puede el arrendatario pedir la resolución del contrato, ni exigir el pago de la cláusula penal al arrendador por incumplimiento, pues ese incumplimiento del arrendador está amparado por el caso fortuito o fuerza mayor de que habla el art. 1º de la Ley 95 de 1890, en consideración a que el incumplimiento del arrendador, se debe a un “auto de autoridad” (Decretos extraordinarios del gobierno nacional, por la pandemia), “ejercido por funcionario púbico”, en este caso, el Presidente de la República.  

Que no se diga que no se aplica el Código Civil, pues este tema no fue tratado por el Código de Comercio, y es por tanto aquel codificado la norma integradora para solucionar los vacíos del ordenamiento mercantil, como bien se sabe. Por supuesto, esta situación podrá ser alegada exclusivamente por aquellos arrendatarios de locales comerciales que no han podido gozar del inmueble, pero no por aquellos inquilinos que no han sido turbados en su goce por los decretos del gobierno, como los de vivienda, e incluso los de locales comerciales que no se han visto afectados en el objeto para el que ha sido arrendado el respectivo inmueble.

Finalmente, como allí se dejó claro, si bien la pandemia no ha de ser objeto de prueba en los eventuales procesos judiciales por su notoriedad, también lo es que sí deberán serlo aquellos que identifiquen cada caso en particular. Por ejemplo, aquel arrendatario de vivienda, que goza del inmueble, y que debe pagar por tanto el canon mensual, para librarse de la imputación de incumplimiento, deberá probar que el caso fortuito o fuerza mayor lo afectó, adosando la prueba que acredite que careció de recursos para atender esa obligación.  Por supuesto, el arrendador tendrá derecho a controvertir estas pruebas, acreditando que, verbigracia, el arrendatario de local comercial sí lo explotó, por no ser su objeto comercial atender público; o que el arrendatario de vivienda si tenía con qué pagar el canon de la vivienda que utilizó, por ejemplo, por estar devengando un salario que no dejó de percibir en el transcurso de la cuarentena.

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