¡CUIDADO ASPIRANTES A RANCHO PROPIO!

Por León José JARAMILLO ZULETA2

Es creencia generalizada que son las gentes humildes las que siempre invaden los predios. Pero no hay tal. Aunque en ocasiones familias paupérrimas se dedican a llevar a cabo una invasión -con todos los riesgos que ello conlleva ante las autoridades-, lo cierto es que existen organizaciones inescrupulosas que se dedican a fomentar invasiones, y para lograr su cometido tienen a su servicio sujetos especializados en estos menesteres. El fin que los anima no es solucionar el problema habitacional de las clases populares -lo que sería por lo menos humano- sino obtener provecho explotando la aspiración laudable de muchas familias de tener un rancho propio.

De este tipo de actividades -ilícitas y viles desde cualquier punto que se les mire- es de donde cobran vida los llamados “barrios piratas” que padecen las ciudades colombianas. Los promotores de las invasiones detectan los predios que se encuentran abandonados de sus propietarios: Si son inmuebles que tienen problemas de titulación, si sobre ellos pesan pleitos complicados, si está en vía de trámite una sucesión, si el inmueble pertenece a una viuda o a menores de edad que estén desamparados, por ejemplo.

Visto el terreno, les ordenan a sus testaferros a sueldo que procedan a materializar la invasión, y los dotan de los recursos físicos y morales -si es que cabe esta última expresión- que son necesarios para ultimar esta acción. Consumando este primer paso, esto es, habiendo usurpado la posesión material a su legítimo dueño, proceden con milimetría -y sin timideces- a realizar el segundo, que es el más odioso y censurable, pues se trata de timar a los desvalidos: Dividen el inmueble en lotes y los sacan a la venta, con el señuelo que son “urbanizadores” que están desarrollando planes de vivienda de «interés social».

Como los adquirentes son generalmente familias humildes que no tienen el dinero suficiente para pagar los lotes de contado, se redacta una promesa de venta, en la cual el comprador debe dar una suma de dinero como cuota inicial y se obliga a pagar una cantidad determinada de cuotas mensuales. Quien vende no hace la escritura del inmueble, arguyendo que éste queda como garantía y que únicamente hará la misma cuando el comprador pague la totalidad de las cuotas.

A partir de ese momento viene “lo bueno”, porque estos urbanizadores piratas, recolectan una jugosa mesada con la sumatoria de todas las cuotas de las familias que creen estar comprando un inmueble, hasta que llega el día en que, sea porque el legítimo dueño busca recuperar el inmueble, o han terminado de pagar las cuotas, los promitentes vendedores se niegan a realizar las escrituras a favor del comprador, y dejan abandonados a sus pobres adquirentes a su mísera suerte. El estafador -que no otra cosa es- se apoya en que él compró el inmueble a fulano de tal, y que este sujeto no le ha hecho “los papeles”, etcétera, etcétera, y que tanto él -¡quién lo creyera!- como ellos han sido víctimas del engaño. Ante tal realidad –asegura- nada puede hacer, y se escuda diciéndoles que de todas maneras están en posesión del inmueble y que se esfuercen para no dejarse despojar. En cualquier caso, sea que los desalojen o no, a estas organizaciones les importa un comino las secuelas que corren sus compradores, pues ya han obtenido el lucro que buscaban.

Verdad que se configura una estafa; verdad también que el vendedor está en la obligación de responder por los perjuicios que esto ocasiona al comprador. Pero lo cierto es que vivimos en un país donde la justicia está hecha para los pudientes, y quien no tiene dinero para pagar un abogado, queda sacrificado a su suerte. Sin duda, es este el caldo de cultivo para que se consumen este tipo de ilícitos; y, lo más grave, es que, prevalecidos de tales circunstancias, nada les impide seguir cometiendo desafueros.

Estas organizaciones son la causa de graves dificultades; crean una explosiva relación entre propietarios y poseedores, dan vida a los llamados barrios “piratas”, carentes de servicios y germen de insalubridad; y, en fin, generan delicados conflictos entre la autoridad y poseedores, quienes son, por regla general, población marginada. No dudamos por ello en aconsejar, que siempre que se piense adquirir un inmueble, por modesto que sea, se solicite el certificado de tradición y libertad de la correspondiente Oficina de Registro, a efectos de saber, a ciencia cierta, quién es el dueño. Por último, un poseedor de un lote en esta delicada situación, debe saber que, aún frente al propietario, las leyes de reforma urbana que regulan la vivienda de «interés social», le reconoce unos derechos, siendo el más trascendente la posibilidad de adquirirlo mediante proceso de declaración de pertenencia, con un término de prescripción ordinaria de tres años, y extraordinaria de cinco (art. 51 de Ley 9a de 1989).

1 Texto actualizado de la columna periodística «Sala de Consulta», de fecha 19 de enero de 1985. 2 Fue director de la Oficina jurídica «LIGAR» por más de 30 años. Egresado con título de abogado de la Universidad Externado de Colombia, doctor en Sociología Jurídica de la misma Universidad, docente universitario, en especial en la Facultad de Derecho de la Universidad Libre, seccional Bogotá, y director, por más de una década, de su Revista «Nueva Época».

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