EL PRECIO DEL ARRIENDO DE LOCAL COMERCIAL

Por León José JARAMILLO ZULETA

El Código de Comercio regula los establecimientos de comercio; y, al respecto, se puede decir que se entiende por local comercial, el inmueble en donde funciona un establecimiento de comercio. Es muy frecuente que el empresario -el dueño del establecimiento de comercio- no lo sea del local comercial y que le haya sido necesario alquilarlo. Por tal razón, los redactores del Código de Comercio, decidieron señalar algunas reglas, contra las cuales no se puede pactar en contrario, que deberán tener en cuenta tanto el arrendador como el arrendatario del local comercial.

En este comentario nos referiremos únicamente a la forma como quedó regulado el tema de la fijación del precio de la renta o canon de arriendo, preceptiva que desde la fecha de su expedición (año de 1970), ha permanecido incólume.

En principio existe libertad contractual; las partes por mutuo consentimiento fijan el precio de la renta para el término que hayan acordado como plazo del contrato. Fenecido el término del mismo, se llega al momento que nuestro Código denomina “renovación o prórroga”. Sin que se defina ninguno de los dos vocablos, ha de entenderse por el primero la continuidad en la ejecución del contrato bajo pautas distintas, y por el segundo la prosecución del mismo bajo parámetros exactamente iguales.

Tampoco el Código dejó en claro, cuál es el término con el que cuentan las partes para discutir y pactar las bases de la “renovación o prórroga” sobreviniente; pero debe inferirse que se trata de un término más o menos elástico, que termina cuando se paga el precio de la renta del mes subsiguiente al vencimiento del plazo del contrato o de la prórroga en curso ad portas de llegar a su finalización.

A esta conclusión debe llegarse, si partimos del supuesto que, si el arrendatario paga la misma suma de dinero, es porque está conforme con el precio; y si el arrendador a su turno recibe este mismo precio, es porque de idéntico modo está de acuerdo con él, y por ello se desprende que está implícito el acuerdo de las partes de prorrogar el contrato por el mismo precio. En esto de vieja data ha sido uniforme la jurisprudencia. Esta hipótesis es, en estricto sentido, la prórroga; las demás deben considerarse como renovación.

En el momento que se dejó puntualizado es posible lograr la variación del precio, que no es otra cosa que una modalidad de renovación de contrato. Pueden presentarse las dos alternativas, a saber: que el arrendador pretenda un alza, o que el arrendatario pretenda una rebaja. Pese a ello, lo más usual es que sea el arrendador quien pida un alza, dada la tendencia permanente e inveterada del envilecimiento del poder adquisitivo de la moneda; pero técnicamente la posibilidad de que la renta sea rebajada es procedente, máxime en circunstancias de anormalidad, como la pandemia originada por el COVID-19, que es constitutiva de fuerza mayor o caso fortuito, de establecerse que el inquilino quedó, con ocasión de tal circunstancia, exánime de recursos con que satisfacer el total del monto de la renta pactada.

El procedimiento es el siguiente: la parte inconforme con el precio, debe manifestar la intención de modificar el monto del canon. Si se logra una transacción extrajudicial, ésta inmediatamente cobra vigencia, volviéndose ley para las partes. Empero, si no es posible lograr un acuerdo directo, la ley tiene señalado el proceso verbal de «Renovación de Contrato», al cual deberá acudir el contratante inconforme, precisamente con el objeto de lograr la retasa de la renta o canon.

Nuestra jurisprudencia ha sentado ciertos presupuestos para que la petición tenga prosperidad. En primer lugar, es menester demostrar que se agotó la vía del diálogo directo y que no fue posible llegar a ningún acuerdo, esto es, que existieron diferencias en «el momento» de la renovación. En segundo lugar, es necesario que el contrato no haya previsto la forma de resolver las diferencias, o que no se haya previsto la forma de tasar el precio para la renovación.

Ciertamente: si por ejemplo en el contrato se pactó, que para cada nueva renovación se incremente el precio en un monto del 5%, ni arrendador ni arrendatario, podrían, en principio, lograr por intermedio de la acción de renovación precio diferente, ya que ello se previó espontáneamente por las partes al momento mismo de contratar. Con todo, en nuestra opinión, pese a lo que rece el contrato de modo literal, de tratarse de una cláusula abusiva, verbigracia, un incremento anual por encima del 8% o, mejor, de los índices inflacionarios, creemos que el inquilino podría obtener prosperidad en una retasa de ese incremento por la vía de esta acción; y, a contrario sensu, si en el contrato está, por decir algo, pactado un incremento del 1%, que resulta manifiestamente exiguo para corregir el poder adquisitivo del canon, creemos que igual prosperidad podría lograr el arrendador.

La acción de renovación de contrato se sigue por el procedimiento verbal ante los jueces de la República. El juez debe resolver la controversia mediante sentencia y con la asesoría de prueba pericial. No obstante, debe aclararse que la experticia no es la única prueba procedente, necesaria y útil, pues podrían tener gran significación, por ejemplo, testimonios de comerciantes del sector que declaren sobre la prosperidad o recesión comercial del sector, sobre el precio del metro cuadrado; o informes de la Cámara de Comercio, sobre los mismos aspectos, o de entidades oficiales; e, inclusive, una inspección judicial para examinar el deterioro del local en cuestión o del sector en donde se encuentra, etcétera.

En cualquier caso, este es un proceso que se debe resolver sin mayores dilaciones, pues su finalidad es que se logre regularizar con justicia el precio del canon de arriendo. Dictada la sentencia contra la cual no quepa recurso alguno, se debe cumplir so pena de que el contratante incumplido quede en situación de mora y por ende expuesto a las acciones correspondientes.

1 Texto actualizado de la columna periodística «Sala de Consulta», de fecha 8 de diciembre de 1984. 2Fue director de la Oficina jurídica «LIGAR» por más de 30 años. Egresado con título de abogado de la Universidad Externado de Colombia, doctor en Sociología Jurídica de la misma Universidad, docente universitario, en especial en la Facultad de Derecho de la Universidad Libre, seccional Bogotá, y director, por más de una década, de su Revista «Nueva Época».

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