Negocios que pueden acabar el contrato de arrendamiento de forma unilateral
Fuente: LaRepublica.com
El arrendatario tendrá que pagar un tercio de la cláusula pactada en el contrato sin que proceda otra penalidad o multa
Tras varias semanas con la idea sobre la mesa, el Gobierno, a través del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, por fin anunció que los empresarios de alrededor de 20 negocios podrán solicitar la terminación unilateral de sus contratos de arrendamiento.
Para esto, según indicó el ministro José Manuel Restrepo, el tomador del local tendrá que pagar un tercio de la cláusula pactada en el contrato sin que proceda cualquier otra penalidad, multa o sanción a título de indemnización.ARTÍCULO RELACIONADO
En el caso de los arrendatarios que se encuentren en mora en el pago de los cánones de arrendamiento de abril, mayo o junio, deberán cancelar al arrendador los intereses correspondientes.PUBLICIDAD
La medida era pedida desde varios sectores debido a la falta de acuerdos de pago que ha habido, pues Fedelonjas reportó que, en abril, 35% de los compromisos en locales comerciales, habían llegado a convenio. Ahora, con este último anunció, el objetivo es seguir facilitando estos trámites en el territorio nacional.
No obstante, esta iniciativa, si bien alivia el bolsillo de sectores principalmente comerciales y de servicios, impacta el bolsillo de aquellos que son dueños de espacios y viven del alquiler.
Según se conoció, en caso de que se haya tratado de conciliar, y no se haya logrado, el arrendatario podrá terminar el contrato, siempre y cuando esté al día con la cancelación de los alquileres de los meses anteriores y de los servicios públicos, entre otros requisitos.
La lista del Ministerio de Comercio para aplicar la norma incluye a cerca de 20 tipos de negocios debido a que, en sus locales, por razones de orden público, no podrán ejercer actividades económicas. En el conteo se cuentan los bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video; gimnasios, piscinas, spas, saunas, turcos, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles.
También, cines y teatros; servicios religiosos que impiden aglomeraciones, espacios de alojamiento y comida; y locales para eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.
Para restaurantes que operan como franquicias y para los negocios de servicios hoteleros y de turismo en el país, el ministro Restrepo indicó que quedarán exentos y excluidos del pago del IVA hasta el 31 de diciembre de este año. También, la suspensión temporal del pago de sobretasa de energía para el turismo.
“Esto es un beneficio para todas las heladerías, restaurantes, panaderías de aquí al 31 de diciembre”, dijo el Ministro, quien también anunció que se reduce en un 25% el anticipo de renta para el sector de las confecciones, calzado, entre otros.
Asimismo, el jefe de esa cartera anunció la eliminación del anticipo de renta al sector del turismo. De igual manera, el aplazamiento de la contribución parafiscal, “con el objetivo de darle caja a este sector en el segundo semestre del año”.
Por otro lado, y de la mano del Ministerio de Hacienda, anunció una nueva línea de crédito para el sector de turismo, con mayor periodo de gracia y con un plazo mayor, en compañía de Bancoldex y del Fondo Nacional de Garantías.
Opinión de Gestiones Jurídicas
Para Gestiones Jurídicas solo se ve una cara de la moneda en este problema jurídico, pues a raíz de la pandemia que nos afecta, y de los decretos del gobierno para controlarla, solo se tiene en cuenta el incumplimiento del contrato de arriendo de locales comerciales por parte del arrendatario.
Desde el punto estrictamente jurídico, esto no debería ser así, nos identificamos con la posición que encontramos al participar en un interesante y concurrido debate jurídico que la ASOCIACIÓN COLOMBIANA DE DERECHO PROCESAL CONSTITUCIONAL «ACDPC», realizó sobre el particular y uno de los panelistas, el Dr. León José Jaramillo Zuleta, planteó el mismo problema teniendo en cuenta las dos caras de la moneda, es decir, desde la perspectiva de las obligaciones que debe cumplir el arrendatario, pero también de aquellas que debe atender el arrendador.
De conformidad con estos planteamientos, cuando con ocasión de la cuarentena impuesta por los decretos del gobierno, no se puede gozar o explotar un local comercial arrendado, no se causan los cánones de arrendamiento, en tanto es el arrendador quien está incumpliendo el contrato, pues sus obligaciones son las de mantener dicho local “en estado de servir para el fin a que ha sido arrendado” y de “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada” (art. 1982-2-3 del CC). De otra parte, como las disposiciones del gobierno impiden al arrendatario el goce del inmueble, que es –se repite- una obligación del arrendador, no se causa la obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento, en tanto en nuestro derecho “no puede haber obligación sin una causa real y lícita” (art. 1524 ibídem).
Entonces, siendo la causa de pagar el canon de arrendamiento el goce del inmueble, y no habiéndose disfrutado porque lo impidieron los Decretos del gobierno, quien incumple el contrato es el arrendador, y el arrendatario no está obligado a pagar los cánones causados mientras se mantenga la imposibilidad del goce, por no existir causa para derivar la obligación. Por supuesto, como también allí se expuso, no puede el arrendatario pedir la resolución del contrato, ni exigir el pago de la cláusula penal al arrendador por incumplimiento, pues ese incumplimiento del arrendador está amparado por el caso fortuito o fuerza mayor de que habla el art. 1º de la Ley 95 de 1890, en consideración a que el incumplimiento del arrendador, se debe a un “auto de autoridad” (Decretos extraordinarios del gobierno nacional, por la pandemia), “ejercido por funcionario púbico”, en este caso, el Presidente de la República.
Que no se diga que no se aplica el Código Civil, pues este tema no fue tratado por el Código de Comercio, y es por tanto aquel codificado la norma integradora para solucionar los vacíos del ordenamiento mercantil, como bien se sabe. Por supuesto, esta situación podrá ser alegada exclusivamente por aquellos arrendatarios de locales comerciales que no han podido gozar del inmueble, pero no por aquellos inquilinos que no han sido turbados en su goce por los decretos del gobierno, como los de vivienda, e incluso los de locales comerciales que no se han visto afectados en el objeto para el que ha sido arrendado el respectivo inmueble.
Finalmente, como allí se dejó claro, si bien la pandemia no ha de ser objeto de prueba en los eventuales procesos judiciales por su notoriedad, también lo es que sí deberán serlo aquellos que identifiquen cada caso en particular. Por ejemplo, aquel arrendatario de vivienda, que goza del inmueble, y que debe pagar por tanto el canon mensual, para librarse de la imputación de incumplimiento, deberá probar que el caso fortuito o fuerza mayor lo afectó, adosando la prueba que acredite que careció de recursos para atender esa obligación. Por supuesto, el arrendador tendrá derecho a controvertir estas pruebas, acreditando que, verbigracia, el arrendatario de local comercial sí lo explotó, por no ser su objeto comercial atender público; o que el arrendatario de vivienda si tenía con qué pagar el canon de la vivienda que utilizó, por ejemplo, por estar devengando un salario que no dejó de percibir en el transcurso de la cuarentena.
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